Категорії
Блог

Купівля житла, що будується: як перевірити забудовника

Що потрібно робити:

1. Обрати привабливий для себе об’єкт будівництва.

2. Дізнатися, чи має право користувач на земельну ділянку та для яких цілей вона йому надана. Для цього слід зайти на Публічну кадастрову карту, де є інформація про тип власності, її цільове призначення і площу. Можна також спрямувати звернення до Держгеокадастру.

3. Перевірити наявність або відсутність арештів на земельну ділянку через Держреєстр речових прав на нерухоме майно.

З’ясувати, чи має забудовник дозвільну документацію.

По-перше, чи видані йому містобудівні умови та обмеження (на сайті Містобудівного кадастру або у відповідному реєстрі). Якщо не вдалося їх відшукати – це перший тривожний дзвіночок. Рекомендовано тоді подати запит до Департаменту містобудування та архітектури КМДА.

По-друге, чи є технічні умови на приєднання будинку до мереж електро-, тепло-, газо-, водопостачання та водовідведення. Ці умови повинні співпадати з проектом будівництва. Якщо не знайшли їх у публічному доступі, зверніться із запитом до відповідних експлуатуючих організацій.

По-третє, вимагати у забудовника висновок експертизи проекту з додатками, де містяться основні зауваження щодо недоліків.

По-четвете, розібратися, на якій підставі будує забудовник – декларація чи дозвіл та чи є вони у нього взагалі. Це можна зробити через Реєстр будівельної діяльності або ж через запит до Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) чи до Департаменту з питань державного архітектурно-будівельного контролю КМДА (в залежності від складності будівництва).

Далі необхідно зіставити інформацію про те, в кого є право на земельну ділянку, кому надані вихідні дані на проектування (МУО та технічні умови), хто розробив проект будівництва та на кого оформлений дозвіл на виконання будівельних робіт: чи це одна юридична особа, чи різні. Зверніть особливу увагу на те, що об’єкт будівництва повинен бути у всіх документах однаковим.

Через Єдиний реєстр юридичних і фізичних осіб-підприємців дізнатися, чи давно компанія-забудовник, генпідрядник та фінансова установа працюють на ринку, хто їх засновники та чи відповідає статутний капітал вимогам законодавства.

Вивчити у відкритих джерелах інформації історію діяльності забудовника, генпідрядника та фінансової установи: чи не тягнеться за ними шлейф будівельних скандалів, чи вчасно здають в експлуатацію об’єкти, чи не скаржаться покупці на якість житла.

Перевірити дані забудовника, генпідрядника та фінансової установи в таких реєстрах

  • реєстрі судових рішень. Звертайте увагу як на завершені справи, так і на поточні судові суперечки;
  • в Автоматизованій системі виконавчого провадження;
  • на сайті Державної податкової служби (щодо податкового боргу або застави).

Якщо отримана інформація вас задовольняє, звернутись до відділу продажу забудовника та скористатися одним з можливих механізмів інвестування: пайове будівництво, фонд фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування.

Перед підписання договору перевірити надані забудовником документи з незалежним фахівцем, якому ви довіряєте.

В договорі звернути увагу на:

  • терміни завершення будівництва;
  • умови розірвання договору;
  • чи є фіксованою ціна квадратного метру;
  • штрафи для сторін в разі порушення договору;
  • що віднесено до форс-мажорних обставин;
  • чи передбачена можливість розстрочки (як правило, це показник надійності забудовника);
  • чи міститься в договорі інформація про сам проект будівництва (аби гарантувати, що збудують обіцяні об’єкти соціальної інфраструктури).

Якщо будівництво ведеться кількома партнерами в рамках спільної діяльності, переконайтеся, що житлова площа, яку ви купуєте, стосується тієї особи, з якою ви підписуєте договір.

Пам’ятайте, що, інвестуючи в нерухомість, яка будується, ви ризикуєте своїми заощадженнями. І ретельна перевірка забудовника та пов’язаних з ним компаній – це ваш обов’язок. На жаль, ніхто за вас цього не зробить і, врешті-решт, уся відповідальність за наслідки лягатиме саме на вас.

Навіть якщо ви берете кредит в банку, не сподівайтесь, що він допоможе вам у перевірці об’єкту для інвестицій. Фінансова установа просто в цьому не зацікавлена, бо вона в будь-якому випадку стягне борг, незалежно від того, чи отримаєте ви своє житло, або ж станете жертвою будівельної афери.