Категорії
Блог

ЯКУ СХЕМУ ОБРАТИ ПРИ КУПІВЛІ КВАРТИРИ НА ПЕРВИННОМУ РИНКУ?

Купити квартиру в новобудові можна різними способами. Коли забудовник продає квартири, то обирає найбільш оптимальний для себе варіант продажу, а покупець змушений погодитися з цим варіантом. 

Проте від схеми продажу квартири в новобудові залежить наскільки купівля буде ризиковою. Тож які способи є більш безпечними, а яку квартиру краще не купувати?

Статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачено, що залучення коштів від фізичних осіб для будівництва житлових будинків може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва,  фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, шляхом емісії цільових облігацій підприємств. Зазначені способи найбільш безпечні для покупців.

Проте залучення коштів для будівництва такими способами є більш проблемними та витратними для забудовника. Тому коли ви купуєте квартиру в новобудові часто доводиться підписувати й інші договори. Це може бути: договір купівлі-продажу майнових прав,  договір про участь в житлово-будівельному кооперативі, попередній договір купівлі-продажу квартири, або договір купівлі-продажу деривативу. Всі ці способи мають як свої переваги так і недоліки.

Договір про участь у фонді фінансування будівництва

Залучені для будівництва кошти передаються управителю фонду, який використовує кошти за правилами фонду та договорами з інвесторами.

ПлюсиСхема прямо передбачена законом. Контроль за будівництвом зі сторони управителя. Забудовник зобов’язаний мати дозвільні документи. У випадку банкрутства забудовника, покупці потенційно зможуть повернути вкладені кошти

Мінуси: Схема складна для розуміння звичайним покупцем (значна кількість сторін, багато юридичних понять). Забудовник може контролювати управителя фонду. Забудовник може затягувати строки здачі будинку (як і в будь-якій зі схем).

Договір купівлі-продажу цільових облігацій

Забудовник продає покупцю цінні папери – цільові облігації. Після настання терміну погашення (викупу) облігацій, та здачі будинку, покупці можуть обміняти облігації на квартиру.

Плюси: Схема прямо передбачена законом. Забудовник зобов’язаний мати дозвільні документи. Залучені кошти можуть витрачатися тільки на будівництво

Мінуси: Схема складна для розуміння звичайним покупцем. Забудовник може затягувати строки здачі будинку.

Попередній договір купівлі-продажу квартири

Забудовник підписує з продавцем попередній договір, в якому зобов’язується укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири.

ПлюсиСхема досить проста для розуміння звичайними людьми.

МінусиЗабудовник може залучати кошти без дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Можливість подвійного продажу. Забудовник може затягувати строки здачі будинку.

Договір купівлі-продажу майнових прав

Забудовник підписує з продавцем попередній договір, в якому зобов’язується укласти в майбутньому договір купівлі-продажу квартири.

ПлюсиСхема досить проста для розуміння звичайними людьми.

МінусиЗабудовник може залучати кошти без дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Можливість подвійного продажу. Забудовник може затягувати строки здачі будинку.

Договір про участь в житлово-будівельному кооперативі

Кошти для будівництва об’єкту залучаються шляхом укладання з покупцями договорів про сплату пайових внесків в житлово-будівельному кооперативі.

ПлюсиСхема досить проста для розуміння звичайними людьми.Покупці як члени кооперативу мають право приймати участь в управлінні кооперативом.

МінусиЗабудовник може залучати кошти без дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Можливість подвійного продажу. Забудовник може затягувати строки здачі будинку. До продажу квартири покупцю, власником квартири є кооператив.

Форвардний контракт. Договір купівлі-продажу деривативу.

Покупець укладає договір купівлі цінного паперу – деривативу. Купівля деривативу дає право на укладення договору купівлі –  продажу майнових прав, на підставі яких покупець отримує право власності на квартиру після введення будинку в експлуатацію та сплати вартості майнових прав.

ПлюсиПокупець не несе додаткових витрат (наприклад на нотаріуса). Мінімізується ризик подвійних продажів квартири.

МінусиПевна складність в розумінні схеми для покупця. Забудовник може залучати кошти без дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Забудовник може затягувати строки здачі будинку.

Як бачимо, купити квартиру в новобудові можна придбати різними способами. Кожен з них має як свої переваги так і недоліки. Коли ви вирішуєте чи купувати квартиру, варто аналізувати не тільки схему продажу, а й сам договір, дозвільні документи забудовника та його репутацію на ринку.