Які документи потрібні для купівлі квартири у новобудові

Купівля квартири у новобудові — це важливе фінансове рішення, яке потребує уважності до кожної деталі.
Окрім вибору локації, планування чи поверху, надзвичайно важливо переконатися, що всі документи оформлені правильно.
Юридична чистота угоди — запорука того, що квартира дійсно стане вашою власністю, а не джерелом проблем у майбутньому.

У цій статті розберемо, які документи потрібно перевірити до, під час і після купівлі квартири в новобудові, а також пояснимо, чому кожен із них має значення.

1. Документи, які підтверджують законність будівництва

Перш ніж інвестувати кошти у житло, переконайтеся, що будівництво ведеться згідно із законом.
Для цього варто перевірити такі документи:

1. Право на земельну ділянку.
   Забудовник має підтвердити, що володіє землею або орендує її на законних підставах.
   У документах повинно бути вказано цільове призначення ділянки — «для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку».
2. Містобудівні умови та обмеження.
   Це офіційний документ, який визначає параметри майбутньої забудови — висотність, щільність, розташування об’єкта.
3. Дозвіл на виконання будівельних робіт.
   Його видає Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ). Без цього дозволу будівництво вважається самовільним.
4. Проєктна декларація або технічна документація.
   Тут зазначено, хто виконує будівництво, які матеріали використовуються, які інженерні мережі передбачено.
5. Технічні умови на підключення комунікацій.
   Вони гарантують, що майбутній будинок матиме централізоване водопостачання, каналізацію, електрику, опалення та інтернет.

Якщо хоча б один із цих документів відсутній або має невідповідності, — це сигнал для ретельнішої перевірки.

2. Документи, які регулюють ваші відносини із забудовником

Другий етап — укладання договору, який підтверджує ваші права на майбутню квартиру.
Залежно від схеми фінансування, це може бути:

• Договір купівлі-продажу майнових прав — найпоширеніший формат;
• Договір участі у Фонді фінансування будівництва (ФФБ);
• Попередній договір купівлі-продажу — якщо будинок ще не здано в експлуатацію;
• Договір пайової участі (у деяких випадках, якщо дозволено законом).

У договорі обов’язково мають бути зазначені:

• адреса та номер будинку, секція, поверх, номер квартири;
• площа житла (з точністю до десятих квадратного метра);
• строк введення будинку в експлуатацію;
• умови та порядок оплати;
• права та обов’язки сторін;
• порядок передачі квартири інвестору після завершення будівництва.

Перед підписанням уважно прочитайте всі пункти, особливо ті, що стосуються штрафних санкцій і строків виконання зобов’язань.

3. Документи, які підтверджують оплату

Кожен платіж за квартиру має бути офіційно задокументований.
Ви повинні отримати:

• платіжні доручення (якщо оплата безготівкова);
• квитанції або акти прийому коштів — якщо оплата проводилася через касу банку або нотаріуса;
• довідку про повну сплату — після завершення розрахунків.

Зберігайте всі фінансові документи до моменту оформлення права власності, адже вони є доказом ваших інвестицій.

4. Документи після введення будинку в експлуатацію

Після завершення будівництва забудовник має отримати офіційний документ, який дозволяє передавати квартири власникам.
Це сертифікат про прийняття об’єкта в експлуатацію, який видає ДІАМ.

На його основі оформлюються:

• технічний паспорт БТІ — документ із планом квартири, площами та характеристиками;
• акт приймання-передачі квартири — підтверджує, що забудовник передав об’єкт інвестору;
• довідка про відсутність заборгованостей (за комунальні послуги, якщо вони вже підключені).

Підписуючи акт приймання-передачі, обов’язково перевірте фактичну площу, стан квартири, якість оздоблення, роботу комунікацій.

5. Документи для реєстрації права власності

Останній етап — оформлення права власності на ваше житло.
Для цього необхідно підготувати пакет документів:

• паспорт та ідентифікаційний код покупця;
• договір інвестування або купівлі-продажу майнових прав;
• акт приймання-передачі;
• технічний паспорт;
• документ про сплату повної вартості;
• сертифікат про введення будинку в експлуатацію.

З цим пакетом звертаєтесь до нотаріуса або до ЦНАПу, де проводиться державна реєстрація права власності.
Після цього у вас з’являється витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно — це і є головний документ власника.

6. Додаткові документи, які варто вимагати

Іноді забудовники надають додаткові документи, які не є обов’язковими, але свідчать про відповідальність компанії:

• страховий договір на об’єкт або на будівельно-монтажні роботи;
• гарантійний лист на інженерні мережі;
• договір на технічне обслуговування будинку з експлуатаційною компанією.

Такі документи додають впевненості, що будинок не залишать без догляду після здачі.

7. На що звернути увагу під час перевірки документів

1. Оригінали чи копії.
   Усі документи, які вам показують, мають бути належно засвідчені (копія з підписом і печаткою).
2. Відповідність адреси.
   У кожному документі має бути вказана саме та адреса, за якою зводиться будинок.
3. Актуальність.
   Перевірте дати видачі документів і строк їх дії.
4. Підписані сторони.
   Жоден документ не має бути без підпису або печатки компанії.

Якщо ви не впевнені у юридичних нюансах — краще звернутися до незалежного юриста, який спеціалізується на нерухомості. Вартість консультації значно менша, ніж ризик втратити інвестицію.

8. Як перевірити достовірність документів

Багато документів можна перевірити самостійно онлайн:

• реєстрацію компанії — на сайті ЄДР;
• наявність дозволів на будівництво — у Реєстрі дозвільних документів ДІАМ;
• стан судових справ — у Єдиному державному реєстрі судових рішень;
• право власності на землю — у Публічній кадастровій карті України.

Такі перевірки займають 10–15 хвилин, але можуть уберегти від серйозних проблем.

9. Типові помилки покупців

1. Підписують договір, не читаючи дрібний шрифт.
   Завжди уважно перечитуйте кожен пункт.
2. Платять готівкою без підтвердження.
   Будь-які розрахунки мають бути документально оформлені.
3. Не перевіряють дозвільні документи.
   Якщо компанія ухиляється від надання копій — це привід насторожитися.
4. Ігнорують відсутність введення в експлуатацію.
   Без цього документа право власності не оформлюється.

10. Підсумок: юридична чистота — найкраща гарантія спокою

Купівля квартири в новобудові — це не просто вибір житла, а повноцінна юридична процедура.
Кожен документ має своє значення, і саме вони захищають ваші права як інвестора.

Пам’ятайте головне правило:

Ніколи не інвестуйте, якщо хоча б один документ викликає сумнів.

Перевіряйте все — від дозволів на будівництво до актів передачі.
І тоді ваш шлях до нової квартири буде спокійним, передбачуваним і безпечним.