Приймання квартири від забудовника: що перевірити

Купівля квартири в новобудові має особливий момент, коли плани, креслення та візуалізації нарешті перетворюються на реальний простір. Майбутній власник уперше заходить у квартиру вже не як потенційний покупець, а як людина, якій незабаром тут робити ремонт, розставляти меблі та жити.

Саме тому огляд квартири перед прийманням не варто перетворювати на формальність. Навіть у якісно побудованому будинку можуть залишатися дрібні недоліки, які значно простіше помітити й зафіксувати до початку оздоблювальних робіт.

При цьому мета огляду — не знайти якомога більше дефектів. Набагато важливіше зрозуміти фактичний стан квартири, перевірити основні конструкції та інженерні елементи й переконатися, що приміщення відповідає тому стану, в якому воно має передаватися покупцеві.

Що взяти із собою на огляд квартири

Навіть якщо людина добре розбирається в ремонті, покладатися лише на візуальний огляд не варто. Частину недоліків без простих інструментів побачити складно.

Знадобляться рулетка, будівельний рівень, ліхтарик або смартфон із хорошим освітленням. Корисно мати зарядний пристрій чи інший невеликий електроприлад для перевірки розеток, якщо електромережа квартири вже підключена та дозволено її перевіряти.

Телефон також стане інструментом фіксації. Якщо виникнуть питання щодо певної ділянки стіни, вікна, дверей або комунікацій, краще одразу зробити фотографію чи відео.

Огляд бажано проводити вдень. Природне бокове світло добре показує нерівності поверхонь, подряпини на склі та інші дефекти, які при слабкому штучному освітленні легко пропустити.

Поспішати теж не потрібно. Квартира купується не на кілька місяців, тому додаткові пів години уважного огляду точно не будуть зайвими.

Починаємо не зі стін, а з самої квартири

Одна з поширених помилок — одразу шукати тріщини, нерівності або подряпини. Спочатку краще подивитися на квартиру загалом.

Чи відповідає розташування приміщень плануванню? Чи там знаходяться дверні та віконні прорізи? Чи немає очевидних змін конфігурації? Де проходять інженерні комунікації?

Після цього можна зробити контрольні заміри основних приміщень. Не потрібно перетворювати огляд на професійне геодезичне обстеження, однак перевірити довжину основних стін та приблизні габарити кімнат цілком доцільно.

Особливо корисні такі заміри, якщо вже планується кухня, вбудована шафа або інші меблі на замовлення.

Водночас варто розуміти, що проєктна та фактична площа квартири можуть дещо відрізнятися. Після завершення будівництва проводяться фактичні обміри, і саме вони дають остаточні характеристики приміщення.

Тому самостійна рулетка під час приймання — це насамперед спосіб краще зрозуміти майбутній простір, а не заміна офіційних обмірів.

Стіни: важлива не лише рівність

У квартирі без чистового оздоблення стіни добре видно, тому оцінити їхній стан простіше.

Спочатку варто звернути увагу на поверхню: чи немає значних тріщин, пошкоджених ділянок, слідів надмірної вологи або інших очевидних дефектів.

Окреме питання — геометрія приміщень. Абсолютно ідеальні поверхні без жодних допустимих відхилень у реальному будівництві практично не зустрічаються. Але суттєві нерівності можуть створити проблеми вже під час ремонту.

Особливо важливі кути там, де плануються вбудовані меблі.

Наприклад, невелика нерівність стіни за диваном може взагалі ніколи не нагадати про себе. А неправильна геометрія кута, в якому повинна стояти кухня, змусить меблярів компенсувати різницю планками, змінювати глибину модулів або додатково вирівнювати стіну.

Тому оцінювати якість поверхонь краще не абстрактно, а з огляду на майбутній ремонт.

Підлога та стяжка

Якщо квартира передається зі стяжкою, її також потрібно оглянути.

На поверхні не повинно бути очевидних великих тріщин, відшарувань або ділянок, які руйнуються від незначного механічного впливу. Варто звернути увагу й на місця біля стін, дверних прорізів та проходження комунікацій.

Рівність підлоги має особливе значення для майбутнього покриття. Ламінат, кварцвініл, паркетна дошка та великоформатна плитка мають різні вимоги до основи, але серйозні перепади в будь-якому випадку доведеться усувати.

Не варто, однак, плутати приймання квартири з перевіркою готової основи під конкретне декоративне покриття. Перед його монтажем майстри все одно повинні окремо оцінити стяжку відповідно до вимог вибраного матеріалу.

Вікна перевіряємо не лише поглядом

Вікно може виглядати абсолютно нормально, але це ще не означає, що перевірку завершено.

Кожну стулку бажано відкрити та закрити. Ручка повинна працювати нормально, а стулка — рухатися без надмірних зусиль і сторонніх звуків. Якщо передбачені різні режими відкривання, їх також варто перевірити.

Огляньте профіль і склопакет при денному світлі. Особливу увагу слід звернути на помітні пошкодження скла, профілю та фурнітури.

Далі можна перевірити ущільнювачі. Вони повинні знаходитися на своїх місцях, не випадати та не мати очевидних пошкоджень.

Окремої уваги заслуговують місця примикання віконної конструкції. Саме якість монтажу значною мірою впливає на те, чи не виникатимуть у майбутньому небажані продування та промерзання.

При цьому конденсат на склі не завжди свідчить про дефект самого вікна. Його поява може залежати від вологості, температури поверхонь, роботи вентиляції та режиму провітрювання. Тому причину такого явища потрібно визначати комплексно.

Вхідні двері

З дверима працює той самий принцип: їх потрібно не просто оглянути, а кілька разів відкрити й закрити.

Полотно не повинно самовільно рухатися через значний перекіс, зачіпати коробку або підлогу. Замки та ручки мають працювати без надмірного зусилля.

Варто подивитися і на прилягання дверного полотна по периметру.

Навіть якщо після отримання квартири власник планує замінити двері на іншу модель, їхній стан під час передачі все одно варто перевірити.

Вентиляція: маленька деталь із великим значенням

Про вентиляцію під час приймання згадують далеко не всі. Власників значно більше цікавлять стіни, вікна та електрика.

А дарма.

Нормальний повітрообмін впливає на вологість, появу запахів, комфорт у санвузлі та кухні, стан оздоблення і загальний мікроклімат квартири.

Насамперед потрібно переконатися, що вентиляційні отвори присутні там, де вони передбачені проєктом, і не перекриті будівельним сміттям або сторонніми матеріалами.

Перевіряти тягу за допомогою запальнички чи іншого відкритого вогню не варто. Для первинної побутової перевірки можна використати тонкий аркуш паперу, але навіть такий тест не замінює професійного вимірювання роботи вентиляційної системи.

Особливо важливо не «покращувати» вентиляцію самостійно вже під час ремонту. Підключення кухонної витяжки, встановлення вентиляторів та закриття каналів декоративними конструкціями потрібно продумувати так, щоб не порушити передбачений повітрообмін.

Вода та каналізація

У санвузлі та кухонній зоні необхідно оглянути точки підведення води й каналізації відповідно до комплектації квартири.

На видимих ділянках не повинно бути слідів протікання. Місця з’єднань, доступні для огляду, варто перевірити особливо уважно.

Каналізаційні виходи також потрібно оглянути. Вони мають бути цілими, без очевидних механічних пошкоджень.

Якщо система на момент огляду вже введена в робочий режим і її дозволено перевіряти, можна оцінити її функціонування. Якщо ні — не варто самостійно відкривати крани, вентилі або втручатися в систему без представника забудовника чи відповідного спеціаліста.

До речі, розташування комунікацій корисно сфотографувати ще до ремонту. Після того як з’являться короби, плитка, меблі та сантехніка, згадати точне проходження окремих ділянок буде значно складніше.

Електрика: перевіряємо те, що фактично передбачено

Тут багато залежить від того, у якому стані передається конкретна квартира.

Потрібно звіряти не абстрактний список із інтернету, а фактичну комплектацію, передбачену договором і проєктними рішеннями.

Якщо встановлено квартирний електрощиток, варто оглянути його зовнішній стан. Якщо змонтовані розетки та інші електроточки й мережа під напругою, їх можна перевірити відповідним тестером або електроприладом.

Будь-які роботи всередині щита або перевірки, які передбачають контакт зі струмопровідними елементами, краще залишити електрику.

На цьому етапі корисно подумати і про майбутній ремонт. Ще до початку оздоблення власники часто змінюють схему розеток, додають лінії під кондиціонери, варильну поверхню, духову шафу, бойлер, пральну та сушильну машини, роутер, робоче місце або резервне живлення.

Саме тому існуючу електрику потрібно спочатку зрозуміти, а вже потім перебудовувати під власний сценарій життя.

Опалення

Якщо в квартирі вже змонтовані елементи системи опалення, необхідно перевірити їхній зовнішній стан та комплектність відповідно до того, що передбачено для конкретного об’єкта.

Труби, з’єднання та обладнання на доступних для огляду ділянках не повинні мати очевидних пошкоджень чи слідів протікання.

Під час ремонту особливо важливо не змінювати систему без попереднього розуміння її роботи. Бажання перенести обладнання, заховати труби або змінити конфігурацію може мати технічні наслідки.

І тут діє просте правило: спочатку потрібно зрозуміти, як система спроєктована, а вже потім вирішувати, чи потрібно щось змінювати.

Лічильники та обладнання

Якщо на момент передачі квартири встановлені прилади обліку, потрібно перевірити їхню наявність, зовнішній стан і дані, які фіксуються під час передачі.

Номери приладів та показники доцільно сфотографувати. Це займає кілька хвилин, але в майбутньому не доведеться покладатися на пам’ять.

Так само варто зафіксувати обладнання, яке передається разом із квартирою відповідно до її комплектації.

Загалом фотографування квартири перед початком ремонту — дуже корисна звичка. Зніміть кожну кімнату, інженерні точки, комунікації, щиток та інші важливі елементи.

Через кілька місяців ці фотографії можуть виявитися значно кориснішими, ніж здається під час приймання.

Що робити, якщо знайшли недолік

Сам факт виявлення недоліку не означає, що квартира непридатна для приймання або що з будинком щось не так.

Будівництво складається з великої кількості технологічних операцій, тому на етапі передачі можуть виявлятися локальні зауваження. Важливіше інше — наскільки вони суттєві та як відбувається їх фіксація й усунення.

Якщо щось викликає питання, це потрібно показати представнику забудовника та зафіксувати у передбаченому для цього порядку.

Формулювання має бути конкретним. Не «погане вікно», а, наприклад, проблема з відкриванням конкретної стулки. Не «нерівна стіна», а конкретна ділянка, яка викликає зауваження.

Фотографії також бажано зберегти.

При цьому варто відрізняти реальний будівельний недолік від особистих очікувань щодо майбутнього ремонту. Якщо квартира передається без чистового оздоблення, від неї не потрібно вимагати стану готового інтер’єру.

Критерієм має бути насамперед відповідність комплектації, документації та належний стан передбачених конструкцій і систем.

Чи потрібен спеціаліст на прийманні

Для звичайного візуального огляду власнику цілком під силу перевірити значну частину квартири самостійно.

Але якщо немає досвіду в будівництві або хочеться отримати більш детальну технічну оцінку, можна запросити незалежного спеціаліста з приймання нерухомості.

У нього можуть бути професійний рівень, лазерні вимірювальні прилади, обладнання для перевірки електрики та інші інструменти. За потреби застосовують і тепловізор, хоча його результати мають сенс лише за відповідних температурних умов і при правильній інтерпретації.

Спеціаліст особливо корисний не тому, що має знайти «страшні приховані дефекти», а тому, що знає допустимі відхилення та здатний відрізнити технічно значуще зауваження від незначної особливості чорнового оздоблення.

Не починайте ремонт у день отримання ключів

Після довгого очікування бажання одразу замовити матеріали та запускати майстрів зрозуміле. Але кілька днів на планування можуть заощадити значно більше часу пізніше.

Після приймання варто ще раз зробити точні заміри квартири, визначити розташування меблів та техніки, продумати електрику, сантехніку, освітлення, кондиціонування і системи зберігання.

Особливо небезпечно замовляти вбудовані меблі лише за розмірами з початкового плану. Кухню, шафи та інші конструкції краще виготовляти за фактичними розмірами приміщень після виконання відповідних етапів ремонту.

Так само не потрібно поспішати закривати комунікації гіпсокартоном або плиткою. Спочатку потрібно переконатися, що все перевірено, а точки, які можуть потребувати обслуговування, залишаться доступними.

Приймання — це знайомство зі своєю майбутньою квартирою

Для покупця квартири в новобудові приймання часто сприймається як остання формальність перед отриманням ключів. Насправді це один із небагатьох моментів, коли можна спокійно побачити конструкцію майбутнього житла ще до того, як її приховає ремонт.

У ЖК «Європейський» у Полтаві квартири також варто оцінювати саме з такої позиції: не лише як певну кількість квадратних метрів, а як майбутній простір із власною геометрією, освітленням, інженерією та сценаріями використання.

Для людини, яка планує купити квартиру у Полтаві від забудовника ТОВ «БМК «АТЛАНТ», корисно ще до початку ремонту розібратися, що вже є в квартирі, де проходять основні комунікації та які рішення потрібно передбачити під власні потреби.

Приймання не повинно перетворюватися на пошук проблем заради самого пошуку. Завдання значно практичніше: уважно оглянути квартиру, зафіксувати її фактичний стан і тільки після цього переходити до наступного великого етапу — ремонту та облаштування власного дому.