Категорії
Блог

Форми управління багатоквартирним будинком. Яку обрати?

Форми управління будинком

Управління багатоквартирним будинком — це вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов’язків співвласників, пов’язаних із володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку (п. 8 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» – далі Закон № 417). Лист Мінрегіону від 21.08.2015 р. конкретизує форми управління багатоквартирним будинком:

  • управління багатоквартирним будинком співвласниками;
  • управління багатоквартирним будинком управителем;
  • управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією об’єднань співвласників багатоквартирних будинків).

Управління багатоквартирним будинком зборами співвласників.

Законодавством передбачена можливість управління будинком без створення юридичної особи (ОСББ).

Такий варіант управління може бути рекомендований для малоквартирних будинків (3–5 квартир), де власники самостійно можуть утримувати свій будинок, власними силами забезпечуючи його та прибудинкову територію в належному стані.

Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників та процедурні питання проведення зборів врегульовані ст. 10 Закону № 417.

У разі такого варіанта управління співвласники як споживачі комунальних послуг укладають договори на постачання комунальних послуг з їх постачальниками, які є природними монополістами у відповідних сферах (централізоване водопостачання та водовідведення, газо-, тепло-, електропостачання).

Щодо утримання будинку, його поточного й капітального ремонтів, то в цьому разі співвласники самостійно вирішують шляхом проведення зборів, зокрема, такі питання:

  • у яких послугах з утримання є потреба, якому суб’єкту господарювання замовити їх виконання;
  • чи є потреба в поточному чи капітальному ремонті, якому суб’єкту господарювання замовити його виконання;
  • у чому полягає трудова та/або грошова участь співвласників при реалізації утримання, поточного/капітального ремонтів, які порядок і строки сплати грошових внесків/реалізації особистої трудової участі;
  • кого уповноважити на вчинення юридично значущих дій від імені співвласників, який обсяг повноважень надати цій особі.

Так, співвласники можуть самоорганізуватися й частину робіт виконувати самостійно (почергово прибирати прибудинкову територію). Певна особиста трудова участь можлива й на етапі поточного чи капітального ремонтів із метою зменшення вартості послуг спеціалізованої підрядної організації.

Якщо ж потрібно укласти договір на ремонт внутрішньобудинкових мереж чи інші роботи/послуги, у виконанні яких зацікавлені всі співвласники та які не можуть бути виконані співвласниками самостійно, постає питання про визначення особи, уповноваженої діяти від імені всіх співвласників, та про обсяг повноважень цієї особи. Обсяг повноважень цієї особи слід вичерпно закріпити в протоколі зборів співвласників.

З метою уникнення суперечок можна рекомендувати закріпити в протоколі зборів співвласників таке:

  • вичерпний перелік послуг, надання яких слід доручити управителю;
  • якого суб’єкта господарювання залучити в якості управителя;
  • на яких істотних умовах (вартість послуг, порядок оплати послуг, періодичність/графік надання послуг тощо) має бути укладений договір; якщо співвласники довіряють уповноваженій особі обрати управителя та узгодити з ним певні умови договору на власний розсуд — прямо закріпити це право уповноваженої особи;
  • кого уповноважити на укладання договору від імені співвласників та подальший контроль виконання договору.

Управління багатоквартирним будинком управителем.

За рішенням співвласників управління багатоквартирним будинком може бути передано управителю (управляючій компанії-юрособі або ФОП). Якщо мешканці не визначаться самі з однією з 3-х форм управління, управителя їм буде призначено місцевою владою.

Наразі Верховна Рада України прийняла Проект Закону України «Про внесення змін до ст. 13 Закону № 417 згідно якого до моменту оголошення переможців конкурсу послуги з управління продовжуватиме надавати попередній виконавець послуг.

Управління багатоквартирним будинком управителем здійснюється на підставі договору, який укладається строком на 1 рік (законопроектом передбачено дострокове розірвання договору попередивши управителя, не пізніше ніж за 2 місяці до дати розірвання).

Умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 р. № 484 було затверджено Типовий договір про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд. Зазначена постанова на даний час є чинною, а отже, підлягає застосуванню в частині, що не суперечить чинній редакції Закону № 417. Отже, співвласникам слід пересвідчитись у чинності вказаної постанови безпосередньо на дату укладання договору, а також у відповідності положень типового договору актуальній редакції Закону № 417.

Істотними умовами договору про надання послуг з управління
багатоквартирним будинком є (ч. 4 ст. 11 Закону № 417):

  • перелік послуг;
  • права й обов’язки сторін;
  • ціна на послуги;
  • строк дії договору.

Якщо зборами співвласників прийнято рішення про укладання договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, такий договір (зміни до нього) підписується співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов’язковим для виконання всіма співвласниками.

Управитель протягом одного місяця після підписання з ним договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (змін до нього) зобов’язаний надати чи надіслати рекомендованим листом кожному співвласнику примірник такого договору (змін до нього), завірений підписом і печаткою управителя (за її наявності).

Примірник протоколу рішення загальних зборів, на яких приймали рішення про визначення управителя, обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, передають на зберігання виконавчому комітету міської ради за місцем розташування багатоквартирного будинку, який розміщує результативну частину рішення, прийнятого зборами співвласників, на своєму офіційному веб-сайті.

Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (асоціацією об’єднань співвласників багатоквартирних будинків).

В такому разі слід зазначити, що ОСББ може існувати як самостійно, так і паралельно залучити управителя. Так, ст. 12 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 № 2866-III (далі Закон № 2866-III) визначено, що за рішенням загальних зборів функції з управління багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або частково) управителю або асоціації.

Варіант 1. ОСББ залучає управителя.

Ст. 13 Закону № 2866-III визначено, що якщо функції з управління багатоквартирним будинком за рішенням загальних зборів об’єднання передано управителю, відносини з управління регулюються договором, укладеним між об’єднанням і управителем, умови якого повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого центральним органом виконавчої влади.

Варіант 2. Управління безпосередньо ОСББ.

У цьому разі співвласники ОСББ здійснюють управління через свої органи управління: загальні збори, правління ОСББ і ревізійну комісію.загальні збори, правління ОСББ і ревізійну комісію.

  • Вищим органом управління об’єднання є загальні збори співвласників.
  • До виключної компетенції загальних зборів відноситься:
  • затвердження статуту об’єднання, внесення змін до нього;
  • обрання членів правління об’єднання;
  • затвердження кошторису, балансу об’єднання та річного звіту;
  • визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників;
  • обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном багатоквартирного будинку повністю або частково асоціації;
  • прийняття рішень про заснування інших юридичних осіб або участь у товариствах, та ін.
  • Для керівництва поточною діяльністю об’єднання обирається правління. Правління має право приймати рішення з питань діяльності об’єднання, визначених статутом.

Правління є виконавчим органом об’єднання і підзвітне загальним зборам. Порядок його обрання та відкликання, склад та строки обрання встановлюється загальними зборами.

Для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об’єднання на загальних зборах обирається з числа співвласників ревізійна комісія (ревізор) або приймається рішення про залучення аудитора.

Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджуються загальними зборами.

Процедурні питання створення ОСББ детально зазначені в розділі «Як створити ОСББ» та визначені ст. 6 Закону № 2866-III.

Яку форму управління багатоквартирним будинком обрати?

Визначитись з найоптимальнішою формою управління співвласники можуть на зборах шляхом голосування.

Якщо в багатоквартирному будинку не буде прийнято рішення
про форму управління, управління будинком здійснюватиме призначений органом місцевого самоврядування управитель. Звичайно, можливість створити ОСББ існуватиме в будь-який час. Так, 14 червня Верховна Рада України за основу і в цілому прийняла законопроект «Про внесення змін до статті 13 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Оскільки відповідно до цього Закону після 1 липня 2016 має відбутися перехід від послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій до послуг з управління багатоквартирними будинками та такий перехід може тривати до 6 місяців, законопроектом передбачається, що для забезпечення безперервності належного обслуговування багатоквартирних будинків, до моменту визначення управителя, їх обслуговуватимуть попередні виконавці послуг.

Також законопроектом пропонується надати співвласникам право в будь-який момент розірвати договір з призначеним на конкурсних засадах управителем, якщо вони визначаться із формою управління будинком. Для цього вони, не пізніше ніж за 2 місяці, мають повідомити управителя про дострокове розірвання договору.

Крім того, документом передбачається, що співвласники багатоквартирних будинків, утримання яких здійснювали житлово-будівельні (житлові) кооперативи, продовжать відшкодовувати витрати на утримання відповідних будинків і споруд та прибудинкових територій таким кооперативам до моменту створення ОСББ (у тому числі шляхом реорганізації кооперативу) або прийняття співвласниками рішення про форму управління багатоквартирним будинком.

ОСББ та управляюча компанія: порівняльний аналіз

Як бачимо, незалежно від форми управління будинком, єдиний первинний суб’єкт такого управління — співвласники.

Порівнявши особливості функціонування ОСББ й управляючих компаній, можна дійти кількох висновків:

  1. Специфіка тієї чи іншої форми управління не є однозначним свідченням того, що управління будинком у цій формі завжди матиме переваги чи недоліки. Ефективність управління залежатиме від активності позиції співвласників, юридичної та економічної грамотності при створенні ОСББ або побудові домовленостей з управляючою компанією, якості контролю за наданням послуг з управління, добросовісності й професійності посадових осіб ОСББ та управляючої компанії тощо. Таким чином, потенційно можливим є управління будинком на високому якісному рівні за будь-якої форми управління. Відповідно, обрання будьякої з форм не є панацеєю від неефективного управління.
  2. У разі зацікавленості співвласників очевидними перевагами ОСББ є менші витрати на їх утримання, оскільки ОСББ, на відміну від управляючої компанії, не продає співвласникам своїх послуг, не має на меті отримання прибутку, а є лише формою самоорганізації співвласників. Кошти від оренди підвалів, службових квартир, прибудинкової території, магазинів, що розташовані в будинку надходять на рахунки ОСББ і витрачатися на обслуговування будинку. ОСББ може взяти банківський кредит на утеплення багатоквартирного будинку, придбання енергоефективного обладнання чи матеріалів, а держава поверне їм частину від суми цього кредиту. Апріорі очевидною є й більша прозорість діяльності ОСББ. Звісно, можливими є також зловживання окремих осіб, спрямовані на перетворення ОСББ у механізм особистого збагачення, але законодавство дає можливість це припинити у будь-який момент за рішенням зборів співвласників та шляхом уважного складання статуту із зазначенням всіх нюансів.
  3. У разі прийняття рішення про залучення управляючої компанії слід провести активну роботу з її вибору, що включала б оцінку обсягу послуг, витрат на управління, договору, що пропонується компанією до укладення, її тарифів, умов контролю за наданням нею послуг, тощо.

Отже, яку форму управління багатоквартирним будинком обрати – визначитися можете лише Ви самі та мешканці Вашого будинку, враховуючи всі індивідуальні нюанси.

Частково за матеріалами: osbb-inform